我国《民法典》第三百零四条规定了共有物的分割方式：协商分割，实物分割，对折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分割。在当事人协商不成诉诸法院时，按份共有的房屋是否具备分割条件、是否可以进行实物分割、是否具备拍卖条件等问题是关注的重点。本文将通过梳理房屋分割的主要形式，结合法律规定及司法实践，对房屋共有物分割实务中存在的疑难问题进行分析。

一、实物分割的影响因素

（一）实物分割的优先性

在共有物分割中，实物分割具有优先性。对于享有私人产权的平房而言，可以根据其“间数”进行实物分割。如一套平房有三间房屋，则可将每间房屋分配给不同的共有人，各共有人还可据此进行“产权分户”，即各权利人根据生效法律文书就其分得的“房屋”分别办理产权证。如在北京市西城区人民法院李某亭与李某香等共有物分割纠纷民事判决书中，法院判令位于北京市西城区XXX号房号1北房三间中的中间一间房屋归原告李某亭所有；东数第一间房屋归被告李某香所有。在该案例中，李某亭、李某香可在判决生效后，向不动产登记部门申请分户，各自办理产权证。

（二）实物分割的现实障碍

1.需要考虑分割后的物理情况。

即便在平房的分割中，也并非所有的“间”都可以进行实物分割。继承案件中的实物分割较为常见，在其他原因的分割中仍以价值分割为原则，且平房的实物分割受房屋实际情况限制。例如是否符合相关规划许可要求、是否具备分割后单独开门的条件等等。同时，因房间数量与共有人数量未必一致，且每间房屋的朝向与面积等可能存在差异，平房的实物分割可与现金补偿等方式共同使用。

2.分割后能否办理独立产权证。

就楼房或商品房而言，其最小权利单位是“套”，只能有一个产权证，即权利上不可分；同时因其功能的整体性，即物理上不可分，楼房或商品房几乎不存在实物分割的可能性。

在山东省高级人民法院王某、杨某琼共有物分割纠纷民事裁定书中，涉案房屋从结构上具有特殊性，完全可以进行实物分割。房屋分成东西两户，既具有结构上的独立性，也具有功能上的独立性，东户在功能上完全可以满足住户的正常生活需要，实际上双方在长达20多年的时间里也是分别独立居住在涉案房屋的东户和西户的房屋里。但山东高院经审查后认为，虽然涉案房屋可以分割独立居住，但是当地房地产管理部门明确分割的两部分无法办理独立的房屋产权证书，所以针对申请人对涉案房屋进行实物分割的请求不予支持。

二、折价分割的实现路径

（一）折价分割的情形

共有物分割中的折价是指房屋由部分共有人共同或单独所有，并由所有人向其他共有人支付折价款的分割方式。折价款的计算基数通常由共有人协商一致确定或通过评估确定。实务中，若数名共有人均要求房屋归其单独所有且均同意支付其他共有人折价款的，可由该数名共有人之间先行竞价，出价高者获得房屋所有权，并按其出价为基准向其他共有人支付折价款。

（二）折价分割的价款保障

在共有物分割之诉中，无论共有人是否请求交付分得部分或给予金钱补偿，法院均需在判决中明确共有人交付分得部分或给予金钱补偿。为确保判决的可执行性和权威性，当一方主张房屋所有权的，为避免出现其无力支付折价款的情形，其他共有权人可要求其将全部或部分折价款先行打到法院指定账号，待案件形成生效法律文件后再由法院向其他共有权人发放折价款，以保障共有权人的权利。在司法实践中，能否实际履行支付义务是裁判者选择分割方式、所有权如何分配的重要依据。

三、拍卖分割的适用情形

（一）拍卖分割的情形

拍卖是指由法院判决以拍卖的形式出售房屋，房屋经公开竞价卖出后，各共有权人依法分割拍卖款的分割方式。因拍卖在司法实务中会面临流拍、拍卖价款低于市场价等风险，因此在采用该种方式时比较谨慎。采用司法拍卖方式分割共有房屋，通常需要满足共有房屋上无居住需求、无人主张购买其他共有人份额、各共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险等条件。

（二）拍卖分割的适用条件

1.在共有房屋上无居住需求。

因房屋共有状态的形成大多数情况下源于家庭关系，在共有房屋由部分共有人长期稳定居住，且无其他住房的情况下，基于对家庭成员居住利益的保护和现有居住状态的考虑，通常会认为涉案房屋不具备拍卖条件。共有房屋处于空置状态或共有人虽长期居住，但还有其他可稳定居住的房产的情况，则不存在阻碍拍卖的条件。

2.共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险。

司法拍卖有严格的操作流程，看房相对不便利，对付款时间、保证金等要求相较于普通交易更为严苛，且存在未决纠纷的可能性。因此司法拍卖的价格往往会低于同类房屋的市场价格，其拍卖成交价与评估价之间的差额可能更为显著。因此在诉讼中法官通常会对该风险进行释明，各共有人同意承担该风险的，则可准予拍卖。

实务中也存在部分共有人为了推进房产的处置，愿意承担全部差价损失，对于拍卖低于市场价或评估价的，给予其他共有人差额补偿。在这种情况下，申请拍卖方需要承担全部拍卖风险。

四、变卖分割依赖于共有人的合意

变卖是指将房屋以非拍卖的方式进行出售，例如通过私下协商找到买家进行交易。房屋的售价根据市场行情确定，所得价款按照共有人的共有比例进行分割。例如，共有人决定将房屋以变卖方式出售，最终以200万元的价格售出，如果A占50%份额，B占30%份额，C占20%份额，则A可得100万元，B可得60万元，C可得40万元。因变卖主要依赖于各共有人之间的合意，因此在实务操作中应用较多，但在司法判例中应用较少。

五、按份共有不宜分割的情形

共有状态往往是基于一定身份关系产生的共同共有或按份共有，根据法律规定，在无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。笔者梳理大量判决后发现，“可以请求分割”并不意味着分割请求一定可以实现。在分割违背公序良俗或不具备分割条件时，往往会判令驳回当事人的分割请求。

（一）分割违背公序良俗

在刘某妤诉刘某勇、周某容共有房屋分割案中，父母出资购房将90%产权登记在子女名下，后子女起诉要求分割该房屋，主张由其享有房屋所有权，并支付父母折价款。在该案中法院认为，子女要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德不符，法院不予支持。

根据该案判决可以看出，是否符合公序良俗不仅是判定民事法律行为是否有效的依据，也是裁判者判断特定诉讼请求当为或者不当为的基准。在房屋的共有物分割领域中所涉利益关系重大，裁判者在尊重法律的同时，也会考量对公共秩序和善良风俗的维护。

（二）各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求

各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的，可被认为是不具备分割条件。如北京市高级人民法院任某正与任某玲等共有物分割纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中，法院认为，二人长期居住在涉案房屋内，除涉案房屋外再无其他住房，现阶段各方当事人均表示不具备支付房屋折价款的能力，亦难以达成一致的分割方案。故综合考虑上述因素，该涉案房屋暂不具备分割的客观条件。

（三）各共有人均不主张房屋所有权，同时不同意拍卖或不愿承担拍卖风险

各共有人均不主张房屋所有权，仅部分共有人要求拍卖涉案房屋并分割拍卖款，其他共有人不同意拍卖，且不愿意承担房屋经拍卖造成的价格波动风险的情形下，法院会认为不具备房屋分割的实现条件。

（四）共有房屋存在居住需求，共有人主张房屋所有权，但不同意按市场价格支付折价款

实践中，不实际居住的共有人提出分割主张，要求房屋归实际居住的共有人所有，并由实际居住的共有人向其支付折价款的，也往往因实际居住方不具备支付房屋折价款的能力而被法院认定为缺乏分割的现实条件，从而不支持分割。

综上所述，基于房屋的居住保障属性，其共有分割之诉呈现出不同于其他物的特殊情况。即便在按份共有中，共有物分割也并非必然得到支持。主张分割者要证明的首要事项便是“房屋具备分割条件”；在具体的分割方式上，主张实物分割的需要证明房屋分割后具有功能上的独立性，并且可以分别办理不动产权证；主张变价、折价、拍卖分割的，需要对该种分割方式的可操作性、可执行性承担举证责任。

（作者：李涛，山东省郯城县人民检察院；孙红玲，北京乾成律师事务所）

【责任编辑：宋安勇】实务中，货物常在相关单据完成流转之前已经抵达目的港，并且具备交付条件。此时，如果正本提单尚未到达收货人手中，可能产生额外的码头滞期费等费用，如果运输的货物为生鲜食品，则还会面临腐烂、变质等风险。因此，承运人为了降低成本和促进交易，可能会选择无单放货。对卖方而言，在交易双方选择了F组贸易术语（“主运费未付”）的情况下，实际由买方控制运输，如果买方与承运人串通无单放货，卖方还可能面临财货两空的风险。

一、无单放货中的承运人责任

（一）承运人责任

提单可以流通因而具有金融属性，在提单流转过程中，很可能发生多人同时持有副本提单的情况，因此承运人应当向正本提单的持有人交付货物。对此，《最高人民法院关于审理无正本提单交付货物案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《无单交货解释》）第二条规定：“承运人违反法律规定，无正本提单交付货物，损害正本提单持有人提单权利的，正本提单持有人可以要求承运人承担由此造成损失的民事责任。”

关于承运人赔偿责任的性质，由于提单既是承运人与托运人之间运输合同关系的证明，又是货物的所有权凭证，兼具合同证明和物权凭证的属性，《无单交货解释》基于提单的双重属性，将承运人的赔偿责任界定为违约责任与侵权责任竞合。正本提单持有人可在违约责任和侵权责任中择一提起诉讼，主张赔偿。

需要注意的是，该规定未将跟单信用证的开证行、具有商业利益的合作方等其他经合法流转持有正本提单的主体排除在外，因此，其同样享有提单持有人权利，可以根据提单法律关系向承运人索赔。

（二）承运人交付完成的认定

无单放货纠纷中，认定承运人是否交付货物，不应局限于货物是否完成了物理性的转移，而更应注重对货物支配权是否转移进行审查。如货物从承运人的控制变更为收货人的控制，一般视为承运人完成了货物的交付。

在（2015）沪海法商初字第2888号案件中，买卖双方约定了整箱交货方式，但货物到港后被立即拆箱，且收货人向客户推荐了涉案货物。对此原告主张，鉴于货物被拆箱且收货人对外进行展销，应认定承运人已将货物交付收货人，系完成无单放货行为。承运人则辩称，案涉货物虽被拆箱，但一直在其控制之下，未交付收货人。

上海海事法院经审理认为，案涉货物已被交付，收货人即取得货物控制权。首先，承运人应当承担举证责任证明货物状态。承运人主张案涉货物拆箱后一直被存放于其关联公司租赁的仓库中，但该证据未有效证明案涉货物在拆箱以后的状态。其次，如货物持续在承运人控制之下，应知悉货物状态。在托运人要求承运人告知货物状态的情况下，承运人不但未及时告知，反而将托运人的要求转发给收货人，要求收货人解决该问题，可见承运人对货物状态不知情。再次，关于承运人是否有控制货物的必要。案涉货物到港后不久，收货人就已付清了关税，并向承运人支付了海运费和码头滞期费等费用。最后，将货物交与收货人是其能够转卖货物的前提条件，收货人已实际具备转卖货物的条件。收货人给其客户展示了案涉货物，并称案涉“托运的所有货物存在隐藏问题”“货物已经受到损害”，最终收货人因转卖不成还明确指示承运人回运。

（三）实际承运人责任

根据《中华人民共和国海商法》（简称《海商法》）第六十条，实际承运人受承运人（例如一些向托运人签发提单的货代公司）委托全部或部分开展运输工作。此种情况下，实际承运人是否需要承担无单放货的赔偿责任，应当结合承运人与实际承运人之间的法律关系进行判断。

1.承运人与实际承运人之间存在货物运输合同关系。

承运人在运输中扮演双重角色：一是托运人的无船承运人；二是实际承运人的托运人。此时托运人与承运人以及承运人与实际承运人之间分别成立两个独立的运输合同关系，根据合同相对性原则，应当在各自的运输合同关系中分别认定承运人和实际承运人是否构成无单放货。

在（2019）最高法民申4943号案件中，实际承运人按承运人指示，将提单重新签发给承运人的目的港放货代理人。承运人的代理人在没有收回承运人签发的全套正本提单的情况下，指示实际承运人对货物进行放行。根据代理关系的法律规定，承运人代理人的无单放货行为产生的法律后果应当由被代理人即承运人承担。

该案的主要争议在于，根据《海商法》第六十三条“承运人与实际承运人都负有赔偿责任的，应当在此项责任范围内负连带责任”的规定，实际承运人在该案中是否应当承担连带赔偿责任。对此，法院从违约责任和侵权责任两个方面进行论述。

首先，基于合同相对性，在“承运人-实际承运人”这一运输合同关系中，承运人向实际承运人交回了全套正本提单并出具了“非起运港放单保函”，告知实际承运人将该提单签发给放货代理人，直接导致放货代理人成为合法的提单持有人。实际承运人解锁货物的行为是应放货代理人的要求所为，不符合无单放货的构成要件。其次，从侵权责任的角度看，没有证据证明实际承运人与放货代理人及实际收货人之间存在串谋，因此实际承运人也不存在侵权行为。法院据此认为，实际承运人无需对货主因无单放货所遭受的损失承担连带赔偿责任。

2.承运人与实际承运人之间存在委托关系或租船合同关系。

由于实际承运人并不签发提单，与托运人之间也不存在合同关系，因此正本提单持有人无权主张实际承运人承担违约责任。如果实际承运人擅自实施了无单放货行为，基于侵权责任则应与承运人承担连带赔偿责任。

承运人承担了赔偿责任后，有权向实际承运人进行追偿，此时法院将根据承运人和实际承运人之间的过错比例，对赔偿金额进行分配。

二、承运人的免责抗辩

承运人通常以《无单交货解释》第七条作为抗辩事由，该条规定：“承运人依照提单载明的卸货港所在地法律规定，必须将承运到港的货物交付给当地海关或者港口当局的，不承担无正本提单交付货物的民事责任”。

对此，最高法在（2021）最高法民申7603号案件中明确，承运人援引该条解释主张免除其无单放货责任的，除需要证明卸货港所在地国家法律有必须将承运的到港货物交给当地海关或者港口当局的相关规定之外，还应当证明其在向当地海关或者港口当局交接货物后丧失对货物的控制权。

例如，在目的港位于巴西境内的案件中，无单放货承运人往往主张根据巴西（2013）1356号法令规定，在进口货物中执行先清关后提货的海关政策。因此，根据当地法律，承运人将货物交给当地海关的，不承担无单放货的赔偿责任。

此种抗辩仅是对货物物理性转移的说明，而没有对货物的控制权是否发生变化进行论述，承运人并未完成抗辩。原因在于巴西海关政策的目的是为了提高货物清关效率，简化进口环节的工作流程。承运人将货物交给海关后，并非直接将货物控制权交付海关，还需要承运人或其当地代理在海关系统对相关货物进行解锁后，进口商方能提取货物。说明承运人在物理上将货物交给巴西海关后，仍然对货物交付具有控制权。因此，承运人需要证明向海关交付货物后仍对货物具有持续行使控制权，或者货物在未经其允许的情况下被海关擅自交付给无单提货人。

在（2019）浙民终422号案件中，案涉货物卸船后由巴西海关控制并封锁，后被他人提取。法院认为，巴西海关系统显示案涉货物已交付，但船东对货物仍处于待定锁住状态，证实了承运人并未同意放行货物，且案涉全套海运提单仍在其掌握之下，因此承运人对无单放货没有责任。

三、风险防范措施

（一）对于承运人的建议

1.谨慎对待“提单副本+保函”。

实务中，承运人在无单提货人出具提单副本并提供保函的情况下进行无单放货的情况比较常见，但提货人提供保函并不意味着承运人可以规避无单放货的法律风险。

第一，保函的作用是提货人承诺对承运人遭受的损失承担赔偿责任。承运人无单放货的，必须先对正本提单持有人承担赔偿责任后，才能向保函出具人主张追偿。第二，提货人出具的保函一般属于商业信用保证，如提货人本身并不具备赔偿能力，则保函的风险承担作用极其有限。此外，实务中还存在保函的签字人未取得授权，无权代表保函出具方签名等情形。第三，虽然法院一般认可无单放货保函的效力，但不排除在个案中存在认定担保事项存在违法、对第三方（托运人）进行欺诈、恶意串通损害第三人利益等情形，认定保函无效的可能性。因此，尽管“提单副本+保函”无单放货的情形在实务中比较普遍，但对承运人而言仍存在法律风险，需审慎对待，尽量避免无单放货。

2.开具电子提单。

实务中发生无单放货，主要原因是提单流转时间超过货物流转时间。开具电子提单可大大提高提单的流转效率，尤其对航程较近的贸易而言，优势更为明显。此外，由于电子提单仅需各方当事人通过电子数据交换系统进行流转，也可有效防范提货人提供提单进行欺诈行为的风险。

3.审慎出具目的港位于特定国家的记名提单。

一些国家法律规定，记名提单的提货人仅需证明自己身份，无需提供正本提单即可提货。对承运人而言，遵守当地法律则意味着将承担无单放货的风险，严格要求提货人提供正本提单又可能在当地与提货人发生纠纷。

虽然承运人是按照托运人的指示出具提单，但当托运人要求出具目的港位于此类国家的记名提单时，承运人应尽量避免出具记名提单或至少向托运人提示此类风险，以避免纠纷的发生。此外，承运人还可出具电子提单以加快提单流转效率。

4.固定对货物有控制权的证据。

正本提单持有人主张无单放货的，在提供初步证据后举证责任转移至承运人，承运人有义务证明在取得正本提单前，货物的控制权持续由承运人掌握。在实践中，承运人提交的最常见的证据是存储货物的仓单及其公证书。需要注意的是，为了增加证明力，仓单应对货物状态进行详细描述使货物特定化，且尽量避免将货物存储于收货人或其关联方的仓库。

此外，收货人因正当理由表示拒绝提货的记录、在托运人主张无单放货的节点之前办理货物回运的记录、收货人向当地法院申请要求放货的强制令等，也是承运人抗辩的有力证据，应予以妥善留存。

（二）对于托运人的建议

1.谨慎选择单据形式和贸易术语。

托运人在初次与相对方交易时可以使用记名提单或者至少使用指示提单，以保证通知交付的权利保留在原始托运人的手中。托运人采取相对保守的交易模式可以有效避免无单放货的情形发生，有利于在发生纠纷时及时找到责任主体。若长期交易，后续则可以通过对相对方的考量逐步放宽交付形式。

2.注意海商纠纷的特殊诉讼时效。

正本提单持有人应注意海上货物运输合同纠纷的特殊诉讼时效。《海商法》第二百五十七条规定：“就海上货物运输向承运人要求赔偿的请求权，时效期间为一年，自承运人交付或者应当交付货物之日起计算”，且诉讼时效的中断事由不仅要求权利人提出请求，还要求义务人明确表示或者承诺履行义务。因此，正本提单持有人如未能与承运人协商达成赔付方案，应及时提起诉讼或仲裁。

（作者：何东闽、杨蕊，北京金诚同达律师事务所）

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